Як провести обстеження пошкодженого будинку та отримати коректні технічні висновки

Військова агресія російської федерації проти України продовжує спричиняти значні руйнування. Будинки зазнають пошкоджень від ракетних ударів, атак дронів, зокрема шахедів, артобстрілів та інших бойових дій. У таких умовах технічне обстеження будівель стало вкрай важливим для визначення можливості подальшого використання або необхідності відновлення житлових будинків. Саме тому, у цьому матеріалі завдяки залученим експертам розбираємося, як правильно провести обстеження пошкодженого будинку та отримати коректний технічний висновок. 

Що таке технічне обстеження та коли його потрібно робити? 

Технічне обстеження будівель — процедура оцінки технічного стану будівлі. Його проводять кваліфіковані фахівці для виявлення можливих дефектів чи недоліків у конструкції будівлі, інженерних системах та будівельних матеріалах.

Результатом такого обстеження є технічний висновок — документ, в якому відображається оцінка про стан об’єкта нерухомості в період обстеження з технічного погляду.

Технічний висновок про стан будівлі варто отримати після будь-яких пошкоджень, які могли статися внаслідок бойових дій, терористичних актів або стихійних лих. Навіть якщо на перший погляд конструкції здаються цілими, можуть бути приховані ушкодження, які згодом призведуть до серйозніших проблем. За словами Олександра Колесніченка,  інженера-проектувальника та засновника GlobalBud Ukraine, найчастіші пошкодження — це вилітання вікон та тріщини у стінах. Найгірший сценарій — це пошкодження фундаменту.

«Внаслідок «прильотів» пошкодження дуже суттєво відрізняються. Все залежить від того, що саме поцілило у будинок. Якщо це уламок шахеда, то зазвичай це пожежі або руйнування перекриття. Якщо ракета потрапила прямо в будинок — іноді там тільки котлован фіксується, бо все майно знищено. Коли вибух був десь неподалік, то через вібрації та вибухову хвилю вилітають вікна. Інколи буває, що тріскається фундамент, стіна виламується. Найгірше, що може статися, це коли фундамент зруйнований, чи йде якась тріщина або перекіс. З таким уже нічого не можна зробити, тому що відновити фундамент будинку — це дорого, довго і не завжди раціонально», — каже інженер. 

Експерт зазначає, що навіть незначні на перший погляд пошкодження можуть впливати на стан конструкцій, тому технічне обстеження слід проводити після будь-яких значних зовнішніх впливів, таких як вибухи поруч, пошкодження внаслідок уламків або сильна вібрація.

Хто має право проводити технічне обстеження будинку? 

Обстеження пошкоджених будівель може проводити лише спеціаліст, який має відповідну кваліфікацію. Це можуть бути

• або інженери-будівельники, які мають сертифікати, що підтверджують їхню компетентність,
• або експерти з будівельних конструкцій, які володіють знаннями та навичками для оцінки технічного стану будівель.

Тобто обстеження можуть виконувати лише сертифіковані експерти, тільки тоді такі висновки мають юридичну силу та можуть використовуватись у судових спорах, зазначає керуючий партнер, адвокат АО  «Віннер партнерс» Сергій Литвиненко.

Ліцензію на право проведення технічного обстеження пошкоджених будівель можуть отримати як окремі фахівці, так і юридичні особи. Для цього існують певні вимоги, зокрема наявність сертифіката інженера або ліцензія на будівельну діяльність. Інформація про виконавців, що можуть залучатися до проведення обстеження об’єктів із відповідним класом наслідків (відповідальності), міститься в Реєстрі будівельної діяльності, що є компонентом Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Хто має замовити проведення технічного обстеження?

У «Методиці технічного обстеження пошкодженого майна», яку розробило Міністерство розвитку громад та територій,  зазначено, що обстеження об’єктів проводиться за рішенням власника або управителя об’єкта. Також воно може проводитися за рішенням уповноважених органів – виконавчих органів відповідних сільських, селищних, міських рад, а у випадках, передбачених законодавством і військовими адміністраціями.

Тобто є відразу декілька суб’єктів, за чиїм рішенням може та має розпочатися процедура обстеження пошкоджених об’єктів. Передбачається, що у разі проведення обстеження за рішенням уповноваженого органу — виконавчих органів відповідних сільських, селищних, міських рад або у випадках, передбачених законодавством, військовими адміністраціями (далі — уповноважений орган) він письмово повідомляє про таке рішення власника або управителя об’єкта протягом трьох календарних днів.

Замовники проведення технічного обстеження мають

• зібрати первинну інформацію про пошкоджений будинок,
• знайти всю наявну технічну документацію.

Наступна задача замовника — визначити, хто саме буде проводити технічне обстеження.

Після цього замовник повинен забезпечити безпечний доступ до будинку, який буде обстежуватися. 

Окремо має бути створене технічне завдання — умовно, гайд, за яким виконавець обстеження буде проводити перевірку.

У технічному завданні має бути зазначена:

• загальна інформація про об’єкт та його основні характеристики,
• інформація щодо наявної проєктної та технічної документації,
• інформація щодо особливостей виконання робіт на об’єкті,
• мета обстеження,
• його часові терміни
• та інші складники, які, на думку замовника, мають бути враховані при складанні висновку.

Також замовник або його представник має бути присутнім при обстеженні. Він має докласти зусиль до створення умов для проведення робіт, забезпечити виконавця допоміжним устаткуванням, освітленням тощо.

Чи вимагає законодавство проводити технічне обстеження?

Чинне законодавство не зобов’язує власників нерухомості проводити регулярні технічні обстеження. Олександр Колесніченко зазначає, що це більше рекомендаційна практика, заснована на принципах здорового глузду та відповідального ставлення до власності. 

«Нерухомість, якою ви володієте, не коштує копійки, тож бажано за тим, що цінне, доглядати. Відповідно, якщо ви розумієте, що щось поруч прилетіло, якщо ваш будинок струснуло і ви розумієте, без зайвої істерії й параної, що можуть бути пошкодження, то такі сумніви краще перевірити. Це подібно до того, як ми слідкуємо за власним здоров’ям», — каже інженер. 

Як проводиться обстеження?

За словами Олександра Колесніченка, можна виокремити три основні підходи до методів проведення обстеження. Воно може бути візуальним, інструментальним або лабораторним.

1. Візуальне обстеження: Це найбільш поширений вид обстеження. Це коли інженери виїжджають на об’єкт і візуально оцінюють стан конструкцій, заміряють геометрію будівлі та фіксують явні руйнування. Досвідчені інженери можуть визначити потенційні проблеми на основі видимих пошкоджень.
2. Інструментальне обстеження: Якщо візуальне обстеження не достатнє для повної оцінки, використовуються інструменти для вимірювання несучої здатності матеріалів, перевірки фундаменту або інших конструктивних елементів. Це дорожчий і триваліший процес.
3. Лабораторне обстеження: В окремих випадках проводиться дослідження зразків будівельних матеріалів у лабораторії. Наприклад, якщо дерев’яна балка почала деформуватись, можна взяти її фрагмент для аналізу причин деформації.

Що має бути у коректному висновку на підставі технічного обстеження? 

У вже згаданій «Методиці технічного обстеження пошкодженого майна» викладені основні моменти того, що має містити коректний висновок технічного обстеження. У додатках до текстового опису вимог наведені таблиці, які Мінрозвитку пропонує використовувати для більш детального викладення проведеного обстеження. Окрім висновків у запропонованих таблицях залучені до обстеження спеціалісти мають надавати рекомендації та рішення. 

Також у висновках має бути зазначена інформація щодо того, чи є потреба у проведенні додаткових, більш детальних дослідженнях. Необхідність таких робіт додатково узгоджується з замовником, тобто власником будинку. У разі необхідності до звіту додаються відомості дефектів та пошкоджень, схеми розташування дефектів та пошкоджень, фото, креслення та інша необхідна інформація. 

Готовий звіт завантажується до Реєстру будівельної діяльності через електронний кабінет Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва.

«До нас люди звертаються, коли їм потрібен цей звіт. Ми робимо обстеження,  готуємо висновок та реєструємо його в будівельному реєстрі. Також віддаємо його замовнику обстеження. Тоді замовник на підставі цього звіту має зробити або проєкт відбудови, або додавати його до пакета документів на отримання компенсації», — каже інженер Олександр Колесніченко. 

Чи впливає технічний висновок на ціну житлового будинку?

Технічний висновок може мати суттєвий вплив на ринкову вартість нерухомості, зазначає керуючий партнер, адвокат АО «Віннер партнерс» Сергій Литвиненко. Він додає, що технічний висновок також може бути важливим для страхування. Страхові компанії часто вимагають таких документів для оцінки можливих ризиків і визначення умов страхування нерухомості. 

«Перш за все варто зазначити, що технічне обстеження будівель та споруд — фактичний опис технічного стану конкретного обʼєкта та усіх конструкцій, включених у нього. Головною метою проведення технічного обстеження конструкцій та споруд є перевірка, в якому стані знаходиться обʼєкт нерухомості. Це потрібно для визначення можливості його безпечної експлуатації в майбутньому, визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості, а також при необхідності здійснення капітального ремонту або реконструкції», — каже адвокат.

Він продовжує: «Експертна оцінка нерухомості дозволяє визначити ринкову вартість обʼєкта на певний момент часу, забезпечує обʼєктивність та незалежність в оцінці, а також допомагає знизити ризики при різних видам операцій з нерухомістю. Таким чином, зважаючи на зазначене, нескладно дійти висновку, що технічне обстеження будівель та споруд напряму впливає на визначення оцінки ринкової вартості будинку та на визначення вартості для його страхування».

Скільки коштує проведення обстеження?

На вартість проведення технічного обстеження та складання висновку впливає багато різних чинників. Як зазначає засновник GlobalBud Ukraine Олександр Колесніченко,  ціна дуже залежить від того, де знаходиться об’єкт, яка його площа.

«У цьому питанні багато нюансів. Буває, що таке обстеження коштує 8000 гривень. Або до нас звертається представник державної структури й просить зорієнтувати, скільки буде коштувати обстеження будівлі площею близько 5000 квадратних метрів, по якій пішла тріщина. Ми розуміємо, що тріщини можуть бути дуже різними. Якщо тріщина йде від фундаменту — це одне. І зовсім інше, коли десь умовно тинькування посипалось. “Диявол ховається у деталях”. Тому деякі обстеження можуть бути й 100 тисяч гривень, і 200, і мільйон. Все може бути по-різному», — каже інженер. 

Висновок

Обстеження пошкоджених будинків — важливий етап для визначення їхнього технічного стану та безпеки подальшого використання. Враховуючи складність пошкоджень і потенційні приховані проблеми, замовлення технічного висновку є необхідним для власників будинків, зокрема для того, щоб розуміти, як відновити нерухомість або мати підстави для прийняття рішення про демонтаж будинку та отримання компенсації. 

Щоб отримати коректний висновок щодо технічного стану будинку, варто звертатися за проведенням обстеження до фахівців, які мають експертизу у проведенні таких робіт. Потрібно правильно скласти технічне завдання, розуміючи, чого саме ви хочете отримати від висновку на підставі проведеного обстеження. І, як зазначають фахівці, варто розуміти: що раніше буде виявлене пошкодження, то більше варіантів можна отримати для відновлення будинку або іншого розв’язання житлового питання. 

Фотоілюстрації: наслідки обстрілів Миколаєва та Вознесенська, зафіксовані журналістами видання “Преступности.НЕТ”

Олександра Ющишена, спеціально для «Вікна Відновлення»